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　　一、文件起草背景

　　2018年以来(lái)，住房保障工作面临的形势(shì)发(fā)生了比较明显的变化。主要是：

　　1、住建部对(duì)贯彻中央领(lǐng)导(dǎo)“房住不炒”指示精神，作出了新的部署。2018年12月以来(lái)，住建部先后3次召开(kāi)重点(diǎn)城市住房保障工作座谈会(huì)，明确要求在“租购(gòu)并举”总体框架下，优(yōu)化保障房供应(yīng)方式，停止经(jīng)济(jì)适用房实(shí)物分配，建立公（廉）租房和共有产(chǎn)权(quán)房为主体的保障房供应(yīng)体系。

　　2、这是落实(shí)经(jīng)国(guó)务(wù)院备案的我市房地产(chǎn)市场(chǎng)宏观调(diào)控“一城一策”措施的需要。为落实(shí)调(diào)控内(nèi)容，必须尽快对(duì)我市配售型保障房建设(shè)管理，作出制度性的安排并加以实(shí)施，以加快建立房地产(chǎn)市场(chǎng)长(zhǎng)效机(jī)制，进(jìn)一步完善住房市场(chǎng)体系和保障体系“两个(gè)体系”，充分发(fā)挥住房保障的“补(bǔ)位”作用，解决好中低收入家庭的住房问(wèn)题。

　　二、《无(wú)锡市共有产(chǎn)权(quán)住房管理办法》总体框架

　　共有产(chǎn)权(quán)住房，是新的住房保障方式，住房城乡(xiāng)建设(shè)部在南京、上海等城市进(jìn)行了试点(diǎn)，目前没(méi)有完整的上位法支撑，住建部鼓励(lì)各地进(jìn)行探索。我局起草时(shí)，参考了南京、上海的相关(guān)政策文件，结(jié)合无(wú)锡市住房保障工作实(shí)际情况，形成了文件征求意见(jiàn)稿。

　　《无(wú)锡市共有产(chǎn)权(quán)住房管理办法》共六个(gè)部分，分别是：总则，主要是提出适用范围、定义、管理职责(zé)等内(nèi)容。规(guī)划建设(shè)，明确规(guī)划选址、土地供应(yīng)方式，建设(shè)方式，建设(shè)标(biāo)准(zhǔn)，政策支持等内(nèi)容。申请(qǐng)和审批，主要是确定共有产(chǎn)权(quán)房的供应(yīng)对(duì)象、申请(qǐng)条件、审批程序、资格管理等事项(xiàng)。售后管理，明确共有产(chǎn)权(quán)房销售后的使用规(guī)定、房屋处置规(guī)定等内(nèi)容。监(jiān)督管理、附则等条款，则对(duì)共有产(chǎn)权(quán)房建设(shè)、分配、信息化管理、申请(qǐng)和使用中的违规(guī)行为处罚等相应(yīng)事项(xiàng)，进(jìn)行制度化安排。

　　三、重点(diǎn)内(nèi)容。

　　共有产(chǎn)权(quán)房作为一种新的住房保障方式，是对(duì)经(jīng)济(jì)适用房制度的完善，目的是更加促进(jìn)住房保障的精准(zhǔn)性，同时(shí)纠正经(jīng)济(jì)适用房制度中在一定程度上已经(jīng)出现(xiàn)的套利行为，更好地维护(hù)住房保障制度的公平公正?；诖?，在起草文件时(shí)，我们对(duì)共有产(chǎn)权(quán)房制度作了以下重点(diǎn)考虑：

　　1、确定共有产(chǎn)权(quán)住房的实(shí)施主体。我市的共有产(chǎn)权(quán)房，由市人民政府统(tǒng)一规(guī)划，实(shí)施全市一盘棋，市住房城乡(xiāng)建设(shè)局作为主管职能部门，市、区(qū)保障性住房管理办公室作为实(shí)施机(jī)构(gòu)，同时(shí)明确各区(qū)、街道乡(xiāng)镇(zhèn)，在共有产(chǎn)权(quán)住房制度中的职责(zé)。

　　2、建设(shè)面积标(biāo)准(zhǔn)。根据(jù)我市经(jīng)济(jì)社会(huì)高质(zhì)量发(fā)展实(shí)际，“办法”提出共有产(chǎn)权(quán)房的套型以中小户型为主，一室户建筑面积不超过(guò)65平方米左右（套内(nèi)面积40平方米左右），二室户建筑面积不超过(guò)90平方米左右（套内(nèi)面积55平方米左右）。同时(shí)考虑国(guó)家的人口政策，提出少量配置建筑面积95平方米左右（套内(nèi)面积65平方米左右）的三室户，仅向有大于8周岁异性二孩家庭供应(yīng)。建设(shè)3室户保障房，是与经(jīng)济(jì)适用房在建设(shè)标(biāo)准(zhǔn)上的一个(gè)比较重要的变化。

　　3、共有产(chǎn)权(quán)房的定价(jià)机(jī)制和产(chǎn)权(quán)份额，参考国(guó)内(nèi)试点(diǎn)城市的做法，提出我市共有产(chǎn)权(quán)房实(shí)行政府定价(jià)。份额确定方面，个(gè)人持有份额，原则上按照房屋总价(jià)50%进(jìn)行设(shè)定，充分考虑中低收入家庭的购(gòu)买能力。

　　4、共有产(chǎn)权(quán)房后续(xù)管理的处置方式?？紤]到共有产(chǎn)权(quán)房的保障属性，参考国(guó)内(nèi)其他先行城市的通行做法，“办法”提出我市共有产(chǎn)权(quán)房有期限封闭管理的原则，在5年封闭期内(nèi)，购(gòu)房人需要出让房屋时(shí)，只能向政府指定的机(jī)构(gòu)转(zhuǎn)让，由政府回购(gòu)后继续(xù)作为保障房使用，满5年后可以进(jìn)入市场(chǎng)转(zhuǎn)让，但增值收益部分必须根据(jù)产(chǎn)权(quán)比例分割，压缩购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房套利空间，使保障性住房更好发(fā)挥保障功能。

　　5、购(gòu)房家庭不当(dāng)使用保障房的相关(guān)处置条款。结(jié)合我市住房保障诚(chéng)信体系建设(shè)的要求，“办法”中提出，对(duì)各类弄虚作假申请(qǐng)保障房、违反规(guī)定使用保障房的现(xiàn)象，纳入市公共信用信息服务(wù)平臺(tái)，按信用失信行为相关(guān)规(guī)定进(jìn)行管理，这与以往各类保障房管理办法相比，是一个(gè)新的举措。

　　四、征求相关(guān)部门意见(jiàn)情况

　　2019年8月30日—9月4日，我局将《无(wú)锡市共有产(chǎn)权(quán)住房管理办法（试行）》（征求意见(jiàn)稿），发(fā)送各区(qū)人民政府、市发(fā)改委、财(cái)政、自然资源规(guī)划、司法、民政、人社、公安、税务(wù)、审计(jì)、大数(shù)据(jù)、公积金、城发(fā)集团(tuán)等部门征求修改意见(jiàn)。从反馈情况看，各部门对(duì)“办法”，未提出重大修改建议意见(jiàn)，对(duì)个(gè)别条款的修改建议，我局已经(jīng)在文件中做了相应(yīng)的吸收采纳。9月17日，市政府召开(kāi)会(huì)议，专题讨论了《无(wú)锡市共有产(chǎn)权(quán)住房管理办法（试行）》相关(guān)内(nèi)容，上述征求过(guò)意见(jiàn)的部门分管负(fù)责(zé)人参加会(huì)议，对(duì)“办法”进(jìn)行了讨论，会(huì)后，我局根据(jù)讨论意见(jiàn)对(duì)“办法”进(jìn)一步作了完善。同年11月，我局将“办法”在局网(wǎng)站进(jìn)行了一个(gè)月公示，未收到相关(guān)意见(jiàn)。2019年底，我局将文件报(bào)送市政府，市政府以锡政字〔2019〕1049号(hào)办文单交司法局审查。司法审查后，我局将相关(guān)意见(jiàn)吸收完善，并向市领(lǐng)导(dǎo)进(jìn)行了匯报(bào)，并根据(jù)今年6月10日市政府召开(kāi)讨论会(huì)意见(jiàn)，按政府规(guī)范性文件制定的要求，于7月24日召开(kāi)了专家论证会(huì)、7月31日召开(kāi)社会(huì)稳(wěn)定风(fēng)险(xiǎn)评(píng)估座谈会(huì)，履行完了提交市政府常务(wù)会(huì)议审议的相关(guān)程序。

来(lái)源：无(wú)锡市司法局